资色·大势丨融资环境再收紧 房企打响现金流保卫战

  • 日期:09-26
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本文来自:和新闻媒体

徐帅

2019年9月6日

自2018年以来,房地产融资环境经历了“从紧放宽再拉紧”的过程。

随着住房企业半年度报告的完成,备受市场关注的住房企业的融资逐渐浮出水面。

自2018年底以来,在短暂放松融资环境之后,在加强金融监管,去杠杆化和信贷紧缩的背景下,5月推出了融资紧缩政策,并逐步关闭了住房融资渠道,并且融资规模迅速下降。此外,新房,二手房和土地市场的持续降温也使住房公司的现金流“捉襟见肘”。在各种住房公司的财务报告中,越来越多地关注持有现金流量。当面对相同的市场时,融资能力的差异已成为决定住房企业经营和利润率的重要因素。住房公司如何利用其财务技能来确保掌握现金并成为业界关注的焦点。

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融资环境再次趋紧

自2018年以来,房地产融资环境经历了“从紧放宽再拉紧”的过程。

根据Cree融资的95家典型住房企业数据,2018年第一季度重点住房企业融资总额3678亿元,同比增长44%;然而,第二,第三和第四季度的总融资分别为3763和2833。 33280亿元,持平,分别下降14%和18%。从2018年初开始,总体融资规模逐渐下降,直到年底才开始回升。

截至2018年底,融资环境持续改善,2019年一季度总体融资规模明显改善,累计融资4,250亿元,同比增长16%,创历史最高自2017年以来。

但是,住房公司利润丰厚的融资只是短暂的。自第二季度以来,融资环境再次发生变化,企业融资规模也急剧下降,在过去三年中与第一季度形成鲜明对比的是低值。

第二季度,住房贷款总额为2919亿元,同比下降22%。 4月至6月的每月总融资额分别下降了22%,18%和26%。自5月和6月以来,国内债务,海外债务和信托一直在减少。代表机构的融资规模已大大减少,企业融资压力也相对较高。

尽管房屋公司面临巨大的融资压力,但在政策层面上没有放松的趋势。

继7月份要求某些银行控制房地产贷款增长率的窗口指导之后,银行业监督管理委员会再次发布了一项房地产业务特别检查通知,着重检查了32个城市的银行房地产业务。四大领域,并建议银行进行信贷管理。要注意房地产开发贷款和土地储备贷款的管理,包括加强集中管理,资金来源真实性审查,最低资本充足率要求的实施以及企业资质审查。 8月30日,在银行业监督管理委员会发布的《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》中,再次提到当地的中小型银行机构在为未实现的房地产项目的“四证”提供融资时存在问题,并且违反规定向关联方发放信用贷款。

在关于调整和优化银行金融机构信贷结构的座谈会上,中央银行“命名”房地产业以占用更多信贷资源,并对房地产信贷领域提出了具体要求。同时,当新的抵押贷款利率相对于LPR时,中央银行明确强调抵押贷款利率不会下降。

业内人士表示,总体而言,从房地产金融的角度来看,现行法规已经并将继续在三个方面实施:一是加强银行信贷资金进入房地产市场的渠道,例如改善条件。房地产开发贷款,减少贷款额度;第二,通过信托和其他渠道加强资金进入房地产的渠道。房地产信托的“窗口指导”等项目;第三,收紧个人住房贷款的条件和限额,提高贷款利率,严格控制个人消费贷款和信用卡资金非法流入房地产市场。另外,可以严格监管房地产公司发行公司债券。

通策研究院研究员陈焕煌认为,无论是从资金来源还是资金方向上,对住房企业融资的监督都是有力的。预计到2019年下半年,住房企业的融资规模将受到限制,在竞争激烈的融资环境中,高素质的大型住房企业将依靠自身的资本实力和风险控制。级别和资产管理级别更好地生存。

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大多数住房公司都能负担得起今年的到期债券

在融资紧缩的情况下,有很多观点表达了对住房企业现金流量风险的担忧。尽管如此,中泰证券在研究报告中指出,尽管融资进一步收紧,但大多数住房企业在2018年底和今年第一季度都采取了预防措施。随着房地产行业公司债券边际监管的改善,债券发行加快,重点住房企业也成功发行了国内外债券。 “今年年初,该公司在7月发行了大量美元债券和10亿美元债券。今年我们的美元配额几乎用完了。实际上,我们仍然具有前瞻性。”中泰证券认为,到目前为止,大多数主要的住房企业都能负担得起今年到期的债券。自去年年底以来,重点住房企业加快发行债券实际上已经为今年债券的到期以及可能的提前还款和转售量提供了一定的支持。

对重点住房企业的分析可以证明这一点。从2019年的国内债务和海外债务到期情况来看,与2018年第四季度以来的债券发行规模相比,主要住房公司对到期规模的平均覆盖率为257%,中位数为164%。其中,2018年销售收入超过2000亿元的住房企业平均覆盖率为144%,中位数为76%;住房企业100-2000亿元的平均覆盖率是368%,中位数是232%;人民币以下住房企业的平均覆盖率为186%,中位数为160%。

如果考虑提前赎回和转售的问题(请参阅2018Q1-2019Q1房地产行业的国内债务提前赎回和转售量占到期比率的79%),这意味着需要充分覆盖2019年的债券还款额。与到期规模相比,债务规模的覆盖率高达179%。如果考虑其他间接融资和销售还款,预计大多数房地产企业的现金流量在年内的影响将受到限制,这主要影响到对住房企业的新投资预期。

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住房企业发动现金流来保卫战争

尽管从短期来看,融资紧缩对今年大多数房屋公司的现金流量的影响有限,但从长远来看,没有放松的迹象,并且随着偿债高峰期的到来,现金流量已经开始成为企业生存的血液。现金短缺已成为许多房屋公司迫切需要改善的问题。减少债务,促进付款和良好的现金流已成为许多住房公司下半年的主要任务。

领先的房地产企业也不例外。碧桂园在财务报告中表示,截至2019年6月30日,碧桂园银行及其他借款,优先票据,公司债券和可转换债券分别为2218.65亿元,574.65亿元和473.36亿元。而52.23亿元。面对激烈的竞争和房地产行业持续融合以及市场进一步分化的新形势带来的挑战和机遇,公司将坚持健全的财务政策和风险控制措施。万科表示,公司手头有足够的现金,其净资产负债率仍然很低。万科拥有现金1438.7亿元,远高于一年内到期的计息负债。

中小型住房公司还积极减少债务,以维持公司发展的弹性。以合景泰富为例,在2019年上半年,合景泰富调整了债务结构。一年内到期的债务占计息负债总额的7.9个百分点,至14%,相应的长期债务较2018年底增加21.9%,占86%。调整后的债务结构以中长期债务为主,其抵御风险的能力更强。

在征地方面,为了确保现金流,许多房屋公司选择放慢征地速度。与2018年同期相比,大多数房屋公司仍愿意投资。 8月份一些企业的土地储备投资出现了显着放缓。 8月中海集运获得的土地总价仅为1.6亿元,而前七个月的平均投资额超过110亿元,这几乎是微不足道的。此外,本月荣盛发展,雅居乐和荣创的土地收购量也比去年7月的平均值下降了约60%。

另外,为了获得现金流量,采取促销策略,促进销售回报以及获得现金流量已经成为房屋公司的普遍做法。目前,许多房屋公司将促进销售作为最重要的工作点。自2016年以来,融资环境一直处于相对严格的状态,全国房地产企业销售收入贡献的比重不断提高。

据媒体报道,从8月20日至10月8日,恒大推出了“全国532房地产,Flash 7.8折”,全市场营销折扣升级促销。融创执行董事兼首席执行官王孟德在今年的业绩会议上也表示,融创中国的主要现金流量来源是运营现金流量净额,而非融资。 “我们目前的账面现金,包括从下半年到明年的大量现金流量贡献。主要贡献和来源是现金,而不是融资。”

编辑:王亚静

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